Exposición de motivos para la prohibición
Fundamentos y análisis jurídico
Procedimiento para prohibir el alquiler turístico en una comunidad de propietarios
Efectos jurídicos de la prohibición del alquiler turístico
Exposición de motivos para la prohibición
El alquiler turístico es una actividad económica que consiste en la cesión retribuida de una vivienda por un periodo de tiempo inferior a 30 días. Esta actividad ha experimentado un importante crecimiento en los últimos años, especialmente en las grandes ciudades de España.
Este gran incremento del alquiler turístico ha puesto en evidencia a la mayoría los efectos negativos que esta actividad tienen en las comunidades de propietarios.
Algunos de los principales problemas que se dan con el alquiler turístico en una comunidad son:
- Deterioro y causa de desperfectos en los elementos comunes: zonas e instalaciones comunes.
- Alteración de la tranquilidad, buena convivencia y de la seguridad de los propietarios y de sus inquilinos, debido al ruido, a la suciedad o a la inseguridad que pueden generar el constante tránsito de personas ajenas a la comunidad.
- Incremento considerable de los gastos de las comunidad, en concreto los gastos debidos a la limpieza de zonas comunes, del mantenimiento de las instalaciones comunes y los debidos a la seguridad de la comunidad.
- Y, por todo ello, devaluación del precio de venta o de mercado de las propiedades o viviendas.
Fundamentos y análisis jurídico
La regulación del alquiler turístico en España es competencia de las Comunidades Autónomas. Por ejemplo, en el caso de Madrid, la Ley 3/2019, de 18 de febrero, de Turismo de la Comunidad de Madrid, establece una serie de requisitos que deben cumplir los propietarios que quieran alquilar su vivienda de forma turística.
Pero al alquiler turístico también le afecta la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto el artículo 7.2 de la LPH establece que los propietarios de una comunidad de propietarios no pueden realizar en sus viviendas actividades prohibidas en los estatutos o que causen algún perjuicio a la comunidad o finca.
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
[Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal]
La reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), mediante el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, con el nuevo art. 17.12 se pretendía dar respuesta a la demanda de un gran sector de los ciudadanos, que viviendo en comunidad sufrían el boom de las conocidas como viviendas de uso turístico (VUT), y que habían alterado gravemente las condiciones de habitabilidad de sus propiedades o viviendas.
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación [mayoría doble]. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
[Artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal]
La redacción del apartado 12 del artículo 17 de la LPH, que no mencionaba explícitamente la “prohibición”, condujo a la discrepancia entre interpretaciones de los registradores de la propiedad, ya que para algunos era posible considerar que la expresión «limitar o condicionar» no permitía “prohibir” el alquiler turístico, mientras que otros consideraban que «limitar o condicionar» implicaba “prohibir”, por lo que dependiendo del registro, y su registrador, del acuerdo de la junta para reformar los estatutos de la comunidad se prohibía, o no, las VUT en la comunidad, después del “esfuerzo” tomado para reformar sus estatutos (un ejemplo más de la importancia en el Derecho de la elocuencia, y de la necesaria, y la mayoría de la veces carente, habilidad del legislador para elegir términos y verbos precisos).
La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) emitió una resolución (resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 15 de enero de 2021) para aunar criterios de interpretación de la ley, y evitar las discrepancias que se dieron, en las que consideró que la expresión «limitar o condicionar» incluye la posibilidad de prohibir el alquiler turístico. En concreto, la DGRN señaló, en esencia, que:
- «La voluntad del legislador fue facultar a las comunidades de propietarios para que puedan adoptar acuerdos válidos de prohibición del alquiler o explotación turística de las viviendas».
- «La expresión “limitar o condicionar” no impide la prohibición de una actividad».
- «En consecuencia, el acuerdo para la reforma de los estatutos mediante el cual se prohíba que una vivienda pueda ser destinada a hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico, o vivienda de uso turístico, que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero, podrá ser aprobado por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas».
Dos sentencias del Tribunal Supremo (1232/2024 de 3 de octubre, y 1233/2024 de 3 de octubre) deben conseguir disipar las discrepancias generadas entre los registradores por el legislador. Estas dos sentencias del TS, atendiendo a la exposición de motivos del Real Decreto-Ley 7/2019, avalan que una comunidad de propietarios pueda prohibir el alquiler turístico en una finca, siempre que las limitaciones a dichos pisos turísticos sean “claras, precisas y expresas”. Pero el argumento de mayor peso de las dos sentencias del TS es: que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad (el artículo 17.12 de la LPH realmente es una excepción a dicha norma), puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo (Quod erat demonstrandum).
Por tanto, la conclusión es que las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler turístico en sus estatutos, si aprueban esta prohibición concreta con la mayoría de tres quintos de la totalidad de los propietarios y cuotas de participación, en vez de por la unanimidad anteriormente requerida para la modificación de dichos estatutos de la comunidad, y la preceptiva inscripción de los mismos ya modificados en el respectivo Registro de la Propiedad.
Procedimiento para prohibir el alquiler turístico en una comunidad de propietarios
Para prohibir el alquiler turístico en una comunidad de propietarios, se debe seguir el siguiente procedimiento:
- Convocatoria de una Junta de propietarios, ordinaria o extraordinaria, según toque o convenga, convocada por el presidente o por un número de propietarios necesario que represente al menos el 25% de las cuotas de participación.
- Aprobación del acuerdo de prohibición de alquiler turístico en los estatutos de la comunidad. El acuerdo de prohibición debe ser aprobado con la mayoría cualificada de tres quintos de todos los propietarios y cuotas de participación, es decir, no de los votos emitidos como se da en el caso de una 2ª convocatoria de una junta en la que se consideran los votos de los asistentes o presentes, sino de los votos posibles, de su totalidad, como en el caso de una 1ª y única convocatoria en la que se considera los votos posibles o totales, o de todo el colegio electoral o electorado.
- Inscripción de los Estatutos reformados, conforme al acuerdo adoptado en la junta, en el Registro de la Propiedad. Dicho acuerdo de prohibición del alquiler turístico debe acompañar siempre a, o reflejarse en, los estatutos de la comunidad, y para ello este acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que la prohibición sea oponible a terceros.
Para evitar cualquier oposición por parte de los vecinos que se sientan afectados por esta medida, es importante que la redacción del acuerdo y todos los pasos a seguir se hagan siguiendo la máxima pulcritud y rigor en cuanto a la legalidad vigente.
Hay que tener presente, una vez que el acuerdo ha sido adoptado:
- Su irretroactividad: únicamente será aplicable para aquellas viviendas de uso turístico que no estuviesen legalizadas a la fecha de la adopción del acuerdo.
- Solo será necesaria la inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad para que sea vinculante a terceros adquirentes de buena fe.
Efectos jurídicos de la prohibición del alquiler turístico
Si un propietario incumple el acuerdo de prohibición del alquiler turístico recogido en los nuevos estatutos, la comunidad de propietarios puede ejercitar la acción de cesación de actividades no permitidas. La acción de cesación puede dar lugar a los siguientes efectos jurídicos que pueden ser incluidos en una sentencia:
- Cesación de la actividad de alquiler turístico.
- Indemnización por daños y perjuicios.
- Privación del derecho al uso de la vivienda por un periodo de tiempo.
Conclusión
La prohibición del alquiler turístico es una medida que puede ser adoptada por las comunidades de propietarios si es aprobada con la mayoría cualificada de tres quintos de la totalidad de los propietarios y cuotas de participación, en vez de la unanimidad exigida anteriormente para la reforma de los estatutos de una comunidad. Esta medida es una solución para evitar los problemas que las viviendas de uso y alquiler turístico (VUT) puede generar en las comunidades de propietarios.
