¿Qué es una obra importante en una comunidad?
¿Es realmente necesario contar con un arquitecto para la obra?
¿Es necesario firmar un contrato con la empresa constructora?
Otros consejos importantes para las obras en comunidades de propietarios
¿Qué es una obra importante en una comunidad?
Toda obra que suponga un importante desembolso para los propietarios y, en la mayoría de los casos, implique una derrama.
Es muy recomendable que en la junta, ordinaria o extraordinaria, en la que se apruebe ejecutar esta obra, se haya nombrado una comisión de obras, formada por vecinos voluntarios. Esta comisión asumirá la responsabilidad de ciertas funciones, como la definición detallada de los trabajos a realizar o el alcance del proyecto, la petición de ofertas o presupuestos para prever los costes, y la estimación del tiempo necesario de ejecución, para prever el plazo de ejecución y de finalización, y poder realizar un seguimiento de la obra y un control de los trabajos y de los costes, y de los respectivos plazos y pagos.
¿Por dónde empezar?
Lo primero de todo es tener muy claro qué es lo que la comunidad quiere o necesita, y qué es lo que se ha acordado y aprobado en la junta. Para ello habrá que definir muy bien los trabajos a realizar (o el alcance y calidades del proyecto).
¿Es realmente necesario contar con un arquitecto para la obra?
Definitivamente, sí; el arquitecto aportará una garantía adicional a la de la constructora, obligatoria ya por ley, y, lo más importante, irá dando las indicaciones oportunas a la empresa constructora para que los trabajos se ejecuten conveniente y adecuadamente. Este será sin duda el dinero mejor gastado de la obra.
Además, si se trata de una rehabilitación de fachada o cubierta, o de una intervención estructural del edificio, será necesario presentar un proyecto firmado por un técnico cualificado, y con las atribuciones suficientes para la envergadura de la obra, por tanto, la comunidad deberá contar con los servicios de un arquitecto o aparejador colegiado.
Así que empezad por contratar al arquitecto o técnico cualificado, con las atribuciones suficientes, que os ayudará con la planificación técnica, económica y temporal de la obra. El arquitecto tendrá que elaborar un proyecto en el que se defina todos los aspectos que implica la obra y con los siguientes documentos o partes:
- Memoria.
- Planos.
- Mediciones.
- Pliego de Condiciones.
- Estudio Básico de Seguridad y Salud.
- Estudio de Gestión de Residuos de la Construcción y Demolición.
- Otros anexos o documentos preceptivos, según el caso.
El arquitecto es quien toma las decisiones técnicas de la obra, que es el que asume y cobra las responsabilidades y las garantías sobre la adecuación y solvencia de las soluciones adoptadas en la obra, y todo ello por medio del visado colegial, si es preceptivo.
El arquitecto o aparejador, como autor del proyecto, se suele encargar también de la Dirección de Obra y de la Coordinación de Seguridad y Salud en la Obra.
Las mediciones del proyecto serán la base para pedir presupuestos u ofertas a empresas constructoras, y que puedan ser comparables; el arquitecto puede ser el que haga un estudio o análisis comparativo de las ofertas recibidas para tomar en junta general de propietarios la decisión de contratar al licitador que más convenga, no sólo económica, sino también técnicamente y en cuanto a calidades.
La decisión de la contratación debe dirimirse y tomarse en junta entre todos los propietarios, no la puede tomar nunca sólo uno de los que ostente un cargo anual o un grupo reducido de propietarios o la comisión de obras. Es una responsabilidad que debe asumir la junta general de propietarios de la comunidad, en convocatoria ordinaria o extraordinaria.
¿Es necesario firmar un contrato con la empresa constructora?
El contrato con la empresa constructora no es que sea necesario o importante, es que es imprescindible, y más como está el sector de la construcción en España desde el 2020 (sin mano de obra, entre otros muchos problemas), y dicho contrato debería ponerse en conocimiento de todos los propietarios, para evitar sobreentendidos y malentendidos posteriores. Lo suyo sería que el administrador de la finca o un abogado os proporcionara un contrato para firmar con la empresa constructora.
Aseguraros de que en el contrato firmado con la empresa constructora se incluyen y especifican con claridad las penalizaciones por retraso en la finalización o entrega de la obra, y retenciones en cada pago como garantía, que se abonarán a los 6 meses o 1 año después de la finalización de las obras.
Con el arquitecto también deberíais firmar un contrato, aunque este es mucho más sencillo que el contrato firmado con el constructor.
Es básico que, tanto en el contrato con la empresa constructora como con el arquitecto, queden cubiertas todas las obligaciones legales en materia de seguridad y salud. Las sanciones son importantes si una inspección de trabajo constata deficiencias o defectos en materia de seguridad e higiene en el trabajo.
Otros consejos importantes para las obras en comunidades de propietarios
- Lo primero de todo es tener muy claro qué es lo que la comunidad quiere y qué es lo que se ha acordado y aprobado en la junta de propietarios. Para ello habrá que definir muy bien el alcance y calidades finales, en materia y forma, de los trabajos a realizar.
- Las derramas respectivas de todos los propietarios han de recibirse y acumularse en el fondo para la obra con una antelación o anticipo mínimo de 3 o 4 meses, para que haya una reserva de fondos y la comunidad no se quede sin dinero para atender los pagos a la empresa constructora. Hay comunidades que hasta que no tienen el importe total presupuestado y contratado en la cuenta de la comunidad, no empiezan la obra, para evitar este problema.
- Durante el transcurso de la obra, mantened, si es posible, reuniones periódicas (una o dos veces al mes, según la duración y ritmo de los trabajos) entre los distintos cargos de la comunidad o los miembros de la comisión de obras y el arquitecto y el constructor.
- Si es una obra que pueda causar daños a elementos privativos o a elementos comunes, aseguraros de realizar un reportaje o informe previo fotográfico antes de la obra, ya que luego será mucho más sencillo reclamar daños producidos por la obra al constructor.
- Tened cuidado con las subcontrataciones por parte de la constructora. Exigid los seguros sociales de todos los trabajadores de la obra (TC1 y TC2 mensuales).
